Новостной портал. Свежие новости онлайн
Глaвный сoвeт пoкупaтeлям: нe гoнитeсь тoлькo зa цeнoй
Всe чaщe можно услышать истории о случаях мошенничества при покупке/продаже недвижимости. Как не попасть в ловушку квартирных махинаторов, сделать удачный выбор, определиться в цене, выгодно и безопасно вложить средства в недвижимость — на эти вопросы ФАКТАМ ICTV отвечал Сущенко Юрий Николаевич, генеральный директор компании «ЭКСПЕРТ Недвижимость»
Уровень цены
Если говорить о ценах на квартиры в Киеве, сразу стоит заметить, что существует два уровня цен:
1) цена предложений — по какой выставляют на продажу, то есть, уровень, желаемый продавцами;
2) цена сделок — за какую сумму действительно покупают, это и есть реальная цена недвижимости.
И в большинстве случаев это совершенно разные цифры. Для наглядности оба диапазона цен отражены ниже:
Уровень цен — предложений и сделок по районам (приведены цены в долларах за 1 кв.м)
Зависимость от места расположения
Так, например, предложения о продаже квартир в центральной части Киева начинаются от $1000 и могут доходить до $ 5000 / кв.м. При этом востребованы только те квартиры, где цена за 1 кв.м не поднимается выше $ 1500.
В спальных массивах города ситуация примерно такая: владельцы «просят» за недвижимость $700-2000/кв.м, А покупатели обращают свое внимание в основном на предложения в $1100/кв.м.
Ошибки продавцов
И в этой разницы цен кроется одна из самых распространенных ошибок, допускаемых продавцами. Вместо того, чтобы обратиться к специалисту по этим вопросам, определяют цену на недвижимость самостоятельно, действуя по принципу: посмотрю, за сколько продают соседи и свою квартиру выставлю на пару тысяч дороже, чтобы не продешевить (ведь моя лучше).
Но мало кто задается вопросом, покупают сейчас по такой цене? Продавец находит объявление о продаже аналогичных квартир (как мы помним, уровень, желаемый продавцами) и устанавливает примерно такую же цену и в 90% случаев не попадает в диапазон квартир, которые реально продаются.
У терминов «недвижимость, выставленная на продажу» и «продается недвижимость» абсолютно разный смысл.
Как формируется цена?
На цену каждой отдельно взятой квартиры влияет ряд факторов:
• удаленность от метро,
• развитость инфраструктуры района,
• возраст и состояние дома,
• состояние самой квартиры.
Но колебания стоимости может быть в пределах $100-250/кв.м, не больше.
Важен ли ремонт?
К слову, по нашим наблюдениям, в последнее время все большим спросом пользуются квартиры с ремонтом, или хотя бы с минимальным жилым состоянием. Квартиры, которые требуют минимальных вложений, привлекают гораздо больше внимания, чем аналогичные «пустые» квадратные метры «после строителей», при условии разумной ценовой политики.
Опасная цена
Примечательно также и то, что покупатели выбирают все же не самые дешевые квартиры. Это связано с тем, что предложения по заманчиво низкой цене, как правило, скрывают в себе различные недостатки: проблемы с документами или с самим домом.
На данный момент, если стоимость жилой недвижимости составляет ниже $700/кв.м в спальном массиве и до $1000/кв.м в центре, стоит ожидать подвох: в квартире может оказаться неблагополучная история, замаскированная за «свежими» документами, или продажа по доверенности или это вообще может оказаться проблемная новостройка (к слову, таких в Киеве сейчас десятки).
Сколько реально стоит квартира?
Если говорить о полной ценеза квартиру (а не о стоимости за 1 кв.м), то около 80% всех сделок по Киеву сосредоточены в ценовом сегменте до $ 100 000.
При этом цены на самые востребованные 1-, 2- и 3-комнатные квартиры составляют в среднем до $35000, $50000 и $65000 соответственно. В такую цену, как правило, предлагаются квартиры в «серийных» домах советской эпохи в спальных массивах недалеко от метро.
1-, 2- и 3-комнатные квартиры с внутренней отделкой в новых домах в спальных массивах недалеко от метро покупают за $45000, $60000 и $80000 соответственно.
Какой спрос на жилье?
Однако покупателям стоит взять на заметку, что в последние месяцы наблюдается увеличение спроса на столичную недвижимость, а это приводит к укреплению цен. Сейчас продавцы не так охотно торгуются, как в прошлом году, а некоторые даже начинают поднимать цены, хотя и несколько преждевременно.
Ожидать снижения стоимости?
Но тем, кто ждал так называемого «ценового дна», стоит уже сейчас взяться за поиски недвижимости для покупки, чтобы не пришлось в конце года платить на несколько тысяч дороже. Если в нашей стране в ближайшем будущем не произойдет каких-либо политических или экономических потрясений, то к концу года достаточно высокая вероятность несущественного, но все же рост цен на киевскую недвижимость.
Популярные районы
Большой популярностью традиционно пользуется Дарницкий район, особенно массивы Осокорки и Позняки. Здесь сконцентрировано наибольшее количество новых домов. Но в перспективе это грозит района серьезными проблемами, связанными с перенаселением. Уже сейчас многие жители этих массивов жалуются на дефицит детских садов, школ и мест для парковки своих авто. А ведь десятки высоток продолжают строиться. На втором месте — Святошинский район (вдоль ветки метро), Днепровский (тоже по ветке метро) и Оболонь.
Район с перспективой на будущее
Тем, кто сомневается, в каком районе лучше выбирать себе квартиру с перспективой на будущее, можно посоветовать любой спальный массив в пешей досягаемости от метро. В таких местах недвижимость всегда пользуется стабильным спросом, как при продаже, так и при сдаче ее в аренду.
Советы покупателям
При покупке недвижимости самое главное для покупателя — это ее юридическая безопасность. Сейчас на рынке часто встречаются «проблемные» квартиры, которые продаются по поддельным документам, либо продаются так называемыми «частными ломбардами» в счет долгов. Кроме того, периодически встречаются псевдо-продавцы, цель которых собрать задатки у доверчивых покупателей. Конечно же, такая недвижимость всегда предлагается по очень низким ценам, чем и привлекает к себе особый интерес.
Поэтому главный совет покупателям такой: Не гонитесь только за ценой.
Кроме стоимости недвижимости учитывайте и другие факторы: состояние дома, состояние документов продавцов и самой недвижимости.
Всегда интересуйтесь историей квартиры: кому она принадлежала раньше, с какой периодичностью менялись владельцы и при каких обстоятельствах. Если в сделке участвует агентство недвижимости, предварительно выясните название компании, посетите их офис, пообщайтесь с руководителями, узнайте, как агентство будет отстаивать ваши интересы, организовывать вашу безопасность, какую ответственность будет за это нести. И не бойтесь задавать любые уточняющие вопросы.
Те, кто уже сталкивался с покупкой недвижимости, согласятся, что профессионализм риелтора во многом влияет на успех всей процедуры и на атмосферу общения.
Для того, чтобы сэкономить свои же нервы и деньги, лучше сначала выбрать себе определенного риелтора в лице агентства недвижимости, которые действительно будут представителями интересов покупателя и в вопросах торга, и в юридических вопросах.